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[기고] 부동산중개업의 역사(2)
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제2편 거간…조선시대에 ‘거간’이 있었다
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2015년 03월 23일(월) 17:42 [(주)온양신문사] 
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| | ↑↑ 김종우(아산시청 토지관리과 토지행정팀장) | ⓒ 온양신문 |
전편 객주(客主)에 이어 이번에는 거간(居間)에 대하여 내용을 정리해 보고자 한다.
우선 ‘객주’와 ‘거간’의 차이에 대해 언급하는 것이 순서인 것 같다. ‘객주’는 물건을 위탁받거나 매수할 물건을 의뢰받아 중개행위를 하는 사람 또는 그 행위자체를 객주라 지칭한다. 객주 중에서 특히 타인간의 물건을 흥정하는 사람을 ‘거간’이라 하였다.
즉, 객주는 생산자가 위탁한 상품을 자신의 이름으로 직접 보관ㆍ관리하며, 예상 구매자와 상담하고 판매하는 대리 중간상이다. 하지만 거간은 단순하게 사고파는 사람에게 즉, 타인 간 상행위의 중간에서 흥정을 붙이고 수수료를 받는다. 때문에 객주와는 달리 소유권에 따르는 위험부담을 갖지 않는다.
거간은 취급하는 상품에 따라 미곡(米穀)거간, 포목(布木)거간, 양사(洋絲)거간, 우(牛)거간, 금전(金錢)거간, 가(家)거간, 가쾌 등으로 구분되는데, 이중 미곡거래에 관여하는 미곡거간이 유명하였다고 한다. 또한 중국에서 수입되던 물품을 중개하던 당화(唐貨)거간, 금전거래를 중개하던 환전(換錢)거간이 있었다.
거간은 이루어진 모든 거래에서 통상 거래금액의 1~2%의 구문을 받았는데 매주(賣主)로부터 받는 경우가 일반적이었다. 구문의 종류에는 매매물의 수량을 표준으로 하는 물건구문(物件口文)과 매매가격을 표준으로 하는 전구문(錢口文)이 있었다.
여러 가지 다양한 거간 중 부동산 거간으로는 가(家)거간과 대도시, 특히 서울과 평양에서 불리었던 가승(家僧), 가쾌가 있는데 이는 조선중기 이후부터 성하기 시작하였고 부동산중개의 원형으로 볼 수 있으며 가옥ㆍ토지와 같은 부동산의 매매ㆍ임차ㆍ전당을 중개 하였다. 그리고 이에 종사하는 사람을 집주름이라 불렀다.
객주와 거간은 구한말 상거래의 주역이었다. 조선말까지 거간에 대한 규제가 거의 없었지만 서구 문물이 유입되고 상업의 성행으로 풍수지리설에 기초한 주거지의 빈번한 이동이 나타났고, 아울러 집주름 들이 무질서하게 늘어나서 이를 규제할 필요성이 생기게 되었다.
집주름 뿐 아니라 그 외 거간들도 다른 유형의 상인들처럼 자유영업으로 발전, 지나치리만큼 성행하여 경제질서를 혼란시키면서, 그들의 주선으로 여러 가지 이익을 얻는 사람도 많았으나 상대적으로 피해를 보는 사람도 많았다.
특히 개항한지 얼마 안 된 원산, 부산, 인천 3곳의 항구는 상거래의 번창과 더불어 객주와 거간이 난립하여 이에 따른 부작용이 더욱 심화 되었다. 전래(傳來)의 양속(良俗)인 객주와 거간의 명예가 땅에 떨어지고 만 것이다.
결국 이들을 적절하게 규제할 필요성을 느껴 1890년 5월 5일 ‘객주거간규칙(客主居間規則)’이 제정 인가제(認可制)를 도입하여 거래질서를 통제하게 되었는데, 이것이 최초로 중개업을 제도화 하는 계기가 되었으며, 오늘날 부동산중개 관련법의 효시가 되었다.
객주거간규칙에서 눈여겨 볼 내용으로 첫 번째, ‘각 객주와 거간은 담당 읍의 상민과 매매처에 따라서 전어(傳語)ㆍ칭량(稱量)ㆍ두량(斗量)ㆍ흥성(興盛)ㆍ투절(偸竊)ㆍ상투(相鬪)를 일일이 주선하여 장사하는 데에 손해 없도록 한다’ 즉, 각 객주와 거간은 관할지역에서 장사하는 백성과 매매처에 흥정하고, 계량하고, 훔치고 싸우는 일 없도록 주선하여 장사하는데 손해가 없도록 해야 한다. 라는 뜻으로 장사꾼의 위에서서 상인에게 상도(常道)를 지켜주라는 뜻을 강조한 내용이다.
두 번째, “구전은 옛 규칙을 따라 시행하되 마구 거둬들이지 않는다.”라고 하여 수수료에 대한 규정을 명시하였으며, 세 번째, “구전 중에 외구(外口)는 영업세로 붙이고, 내구(內口)는 객주와 거간이 절반씩 나눈다. 라고 하여 수수료중 국가의 세금과 개인의 몫을 구분하였다.
객주거간규칙은 거간이 국가에 영업세 등의 세금을 납부하는 대신 개
항된 곳의 무역거래에 있어서 독점적인 영업권을 행사할 수 있도록 되어 있었다.
1893년 개국이후 한성부는 신원조사를 거친 후 합당한 절차를 밟은 자에게 거간의 인가를 내 주었는데, 이것이 거간인가증(居間認可證)이며 대개 첩장(帖帳)이라고 불렀다.
이러한 인가제도는 일본임시토지조사국이 설치(1910년 3월)되고 한일합병 조약발표(1910년 8월 9일)후 일본인의 거래활동을 보호할 의도로 폐지되고 자유영업제로 변경 되었다.
미국인 선교사 겸 외교관이었던 H.B.Hulbert의 ‘The Passing of Korea(1906년)’에 의하면 ‘큰 도시에 있어서 재산의 구입과 판매는 항시 House Broker를 통해 영향을 받았다’고 적혀 있어 House Broker(거간)의 역할이 분명했음을 알려주고 있다
- 다음에는 복덕방(福德房)이 이어집니다.
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