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[기고] 부동산중개업의 역사(3)
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그 시절 ‘복덕방’을 기억하십니까?
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2015년 04월 07일(화) 17:44 [(주)온양신문사] 
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| | ↑↑ 김종우(아산시청 토지관리과 토지행정팀장) | ⓒ 온양신문 |
옛날 서울 어느 대감이 가옥을 급하게 팔게 되었다. 그러나 행세깨나 하는 양반이 가옥전매 따위의 상행위를 알 수가 없었다.
궁리 끝에 친구 대감에게 상의 하니 “우리집 상노 복덕이가 그 “걋�일을 잘 한다.”해서 결국 복덕이 에게 신세를 지게 되었고 여기서 가옥토지의 매매업이 복덕방(福德房)으로 불리게 되었다는 이야기가 있는데... 사실여부는 알 수가 없다.
설득력이 있는 이야기로는 이조중기 이후 토지ㆍ가옥의 매매를 중개하던 가승(家僧), 가쾌(家?), 집주름들의 사무소로서 복(福)이 있는 땅과 집을 중개한다는 뜻에서 유래되었고, 특히 부동산의 매매ㆍ임대 등의 거간(居間)을 위하여 마련한 전문업 장소를 복덕방이라고 불렀다고 한다.
조선말에는 100개소의 복덕방과 500명에 가까운 가쾌가 있었다고 한다. 이 가쾌들은 대개 공동사무소를 운영하며 영업제한구역이 없고, 임차(賃借)ㆍ전당(典當)등의 성립시는 증인(證人)으로 연서(連署)를 하고 보증(保證)의 책임을 졌다. 수수료는 구전(口錢)이라 하여 거래대금의 100분의 1 내지 2를 받았다.
초기 복덕방은 대체로 노령층에 속하는 사람들이 모여 소일로 하였다. 해방 이후부터 6.25동란까지 복덕방은 주로 서울, 부산, 대구 등 대도시에서 성행하였으며, 농촌이나 중소도시에서는 사법서사 또는 동네 이장이 복덕방 형식의 일을 보았고, 주로 기존주택의 매매ㆍ전세ㆍ월세, 점포의 임대, 임야 매매 등을 중개하였다.
1910년 말에 자유영업제로 폐지된 부동산 중개업 즉, 복덕방은 1961년 제정된 ‘소개영업법’과 ‘소개영업시행령’에 의하여 관할 관청에 신고를 하면 영업을 할 수 있었다. 그 내용에는 소개요금의 기준은 도의 조례로 정하고, 금지행위, 영업의 정지처분, 장부의 비치ㆍ검열ㆍ조사 등의 규정은 있었지만 신고만으로 영업이 가능하였기에 위반에 대한 책임을 묻기가 어려웠다.
1960년대 초반에는 서울지역의 택지 및 근교의 토지가 주거래 대상 이었다가 5.16이후 건설경기가 활성화 되면서 영업이 탄력을 받게 되었고, 세간의 관심을 끌기 시작하였다. 1960년대 후반에는 서울뿐 아니라 전국 대도시와 근교의 전ㆍ답, 임야, 단독주택, 공업단지 후보지가 주류를 이루었고, 전국각지에서 경제개발계획이 추진되면서 복덕방의 역할은 한층 커지기 시작하였다.
1967년 당시 내무부 통계에 따르면 전국에 9,113개의 복덕방이 있고 15,417명이 종사하고 있는 것으로 나타나있다. 그러나 실제 복덕방의 숫자나 종사원은 이보다 훨씬 더 많았던 것으로 짐작된다. 그럴 수밖에 없는 것이 오늘날처럼 자격제도도 없고, 시설물에 대한 규격도 없이 개인의 의지만으로 개업이 가능한 상황이었기 때문이다.
1968년 당시 복덕방 종사원의 연령비율을 살펴보면 40세 이하가 8.3%, 60세 이하가 64.7%, 60세 이상이 27%로 전체 종사원 중 91.7%가 40세 이상의 연령층에 속해 있다. 고령화 시대인 현재의 기준으로 볼 때 당시 40세 이상이라면 현재의 60세 이상을 의미하는 것으로 판단하면 무리가 있을 런지 모르겠지만 당시에는 복덕방을 사양인생(斜陽人生)의 파한업(破閑業)이라고 표현하였다. 즉, 노인들의 심심풀이 소일거리라고 표현한 것이다.
학력별로 구분해 보면 국졸이 66.7%, 고졸이하가 31.6%, 대졸이 1.7%이었다.
그러한 이유에서 “복덕방 업무는 민사사건의 태반을 차지하는 부동산 분쟁의 계기를 다루는 작업인 만큼 이정도의 학력으로는 사건을 예방할 수 있는 기술과 책임감을 기대할 수가 없기 때문에 업주들의 자질향상이 큰 문제이다.”라고 걱정하는 정부 관계자도 있었다.
결국 복덕방 영업을 당시의 법이나 관련규정에 의하지 않고 관습(慣習)과 답습(踏襲)에 의존하는 업무행태를 유지하였기 때문에 그 이상 발전할 수가 없었고, 이는 결국 우리나라 부동산중개업의 발전이 늦어진 요인으로 작용한 것은 아닌가 생각하게 된다.
아무튼 1968년 서울의 땅값은 천정부지로 치솟고, 제3 한강교가 건설되고, 경부고속도로가 기공되면서 부동산 투기에 맛을 들인 투기자들이 모여 당시 용인길목에는 한집건너 복덕방이 있었다고 한다. 당시 신문 사회면에는 부정적인 의미를 담은 부동산 브로커란 단어도 심심치 않게 등장했다.
이때 15,417명의 복덕방 종사원 중 6년 이하 종사원이 12,399명인 80.4%이었다는 통계 내용을 보더라도 1960년대 중후반에 복덕방업이 얼마나 팽창하였는지를 알 수 있고, 당시 여러 가지 개발호재로 인하여 부동산에 대한 열기가 얼마나 고조 되었었는지 짐작할 수 있다.
그 후 복덕방의 규모가 확대되어가고 부동산 거래활동이 활발해져 감에 따라 점포의 모습도 점차 현대적으로 바뀌고 명칭도 복덕방에서 『OO부동산 소개업』으로 변하는 듯 하더니 1970년대부터 『OO개발』로 변하여 중개 뿐 아니라 직접 투자하여 개발하는 수준까지 성장하기에 이르게 되었다.
1970년대 후반 고도성장 여파로 유래 없는 부동산가격 급등현상이 일어났는데, 이는 곧바로 부동산투기 붐으로 이어졌고 중개행위과정에서 각종 불순사례가 속출하였다. 이로 인하여 이른바 ‘복부인’과 함께 복덕방은 하나의 사회문제로 등장하였다.
따라서 ‘소개영업법’으로는 부동산중개업무를 규율하기가 미흡하였고, 1980년대에 고도산업사회의 전개와 부동산시장의 흐름을 감안할 때 이에 적절한 ‘부동산중개업법’의 필요성을 느껴 1983.12.30 ‘부동산중개업법’을 제정하기에 이르렀다.
- 다음에 공인중개사(公認仲介士)가 이어집니다.
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