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[기고] 부동산중개업의 역사(4)
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제4편 공인중개사, 이제는 전문직입니다
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2015년 05월 08일(금) 17:26 [(주)온양신문사] 
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| | ↑↑ 김종우(아산시청 토지관리과 토지행정팀장) | ⓒ 온양신문 |
‘소개영업법(紹介營業法)’은 부동산거래사고의 빈발, 투기유발, 가격조작 등 많은 문제점을 효과적으로 규율하지 못하고 부동산산업의 발전 및 국제적 추세에 부응하지 못한다는 지탄을 받아왔었다.
정부는 1983년 12월 30일 ‘소개영업법’을 폐지하고 ‘부동산중개업법’을 제정하였다. 이 부동산중개업법은 부동산중개업을 허가제로 하며, 공인중개사 제도를 도입하는 등 부동산중개업자의 공신력을 높이는 한편 중개업자를 적절히 통제하여 건전한 부동산 거래질서를 확립함으로써 국민의 재산권을 보호할 목적으로 제정되었다.
그 주요 내용을 살펴보면 ①중개업 허가제로 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받도록 하였고 ②공인중개사 제도로 공인중개사 자격을 가진 중개업자는 전국을 영업지역으로 하고, 중개인은 그 영업소가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구 안에서만 영업할 수 있도록 하였으며 ③중개사무실 이중 설치 금지 ④중개대상물에 대한 확인 및 설명제도 도입으로 중개업자의 책임을 강화 하는 한편 ⑤손해배상제도로써 재정보증인 선임, 보증보험 가입, 공탁 등의 보증제를 실시토록 하였고 ⑥협회 설립을 명문화 ⑦중개업자의 의무강화에 대한 내용을 명시하였다.
또한 1983년 11월 30일 이전에 종전의 ‘소개영업법’에 의하여 신고를 하고 영업하고 있는 자로 특별한 결격사유가 없는 자에게 영업권을 한시적으로 보장하여주었다. 위에 말하는 중개인이 여기에 해당한다.
1985년 9월 22일 제1회 공인중개사 시험이 치러져 10월 22일 6만277명의 합격자를 발표했다. 이는 전체 응시자중 38.2%에 해당하는 비율이며, 이중 20~30대가 합격자의 74.7%를 차지할 만큼 젊은 층의 인기가 높았다고 한다. 30년이 지난 2014년말 전국에 공인중개사는 33만2천464명이고, 8만7천397개소의 부동산중개 업소가 등록돼 있다.
부동산중개업법은 27회의 크고 작은 개정을 거치게 되면서 그 내용을 공고하게 하였으며 2006년 1월 1일부터 시행된 ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’로 변경했다.
그리고 그 후 2014년 7월29일 부동산중개업과 부동산거래신고에 대한사항을 구분하여 ‘공인중개사법’과 ‘부동산 실거래 신고에 관한 법률’로 나뉘어 현재까지 이르게 되었다. 공인중개사법에 추가된 주요내용은 공인중개사의 전문성을 강화하기 위하여 수습제도가 도입되고, 중개업자와 중개수수료에 대한 용어를 각각 개업공인중개사와 중개보수로 변경하고 중개수수료 지급시기를 대통령령으로 명문화하였다.
이처럼 고려시대의 객주를 시작으로 거간, 복덕방을 거쳐 현재의 공인중개사까지 이르게 된 부동산중개의 역사는 결코 짧은 역사가 아님을 알 수 있다.
그렇다면 이 역사를 통하여 우리가 알아야 할 부분이 무엇인가?
첫째, 고려시대 객주에서부터 모든 중개에는 일정한 도리와 책임이 있었다는 것이다. 또한 중개를 위하여 여숙, 금융 등 제반여건을 조성하여준 것은 위탁자에 대한 배려도 있었다고 보여진다.
둘째, 부동산중개업이 성행한 곳에서는 경제활동이 활발하였다는 것이다. 만상객주, 청선객주, 인천항 등지의 25객주가 그랬다. 특히 1960년대 70년대 복덕방이 성행하던 시기에 전국적으로 부동산 경제활동의 붐을 이끌기도 하였다.
셋째, ‘객주거간규칙’ ‘소개영업법’ ‘부동산중개업법’ ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률’ ‘공인중개사법’에 이르기까지 시대에 맞는 적절한 법제도가 이를 규제하였다는 것은 거꾸로 부동산중개가 쇄락의 시기보다는 부흥의 시기를 걸어왔다는 것을 의미하기도 한다.
오늘날 공인중개사는 거래 당사자 사이에 거래가 성립되도록 하기 위해서는 부동산 소비자에게 부동산에 대한 구체적인 정보를 제공하여야 한다. 부동산은 부동성이라는 특성 때문에 진열 할 수가 없고 현장성이 중요시된다.
따라서 소비자는 자기가 선택하고자 하는 부동산의 정보를 얻기 위해서는 중개업자의 설명을 통하지 않으면 어렵다. 따라서 공인중개사는 소비자의 욕구나 추상적인 희망을 구체화시켜주고 적당한 물건의 정보를 제공하여 소비자의 욕구를 충족시킨다.
이때 선택은 당연히 소비자의 몫이 된다. 물론 공인중개사의 설명을 기초로 하지만 냉정하게 해당부동산의 특징과 주변정황, 취득하고자하는 목적과의 부합성 등을 객관적으로 판단하여 결정하여야한다.
앞으로 공인중개사는 누구보다도 다양한 전문지식을 함양하여야 한다. 공인중개사는 타인이 의뢰하거나 요구한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 기타 권리의 득실ㆍ변경 등에 관한 행위를 중개하는 서비스 직종이다.
부동산의 용도나 가격은 부동산을 둘러싼 사회ㆍ경제ㆍ행정ㆍ물리적 제반요인에 의하여 결정된다. 공인중개사는 여기에서 머무르지 말고 더 나아가 수요자의 욕구 충족 이상으로 미래지향성 등을 검토하여 앞으로의 전망까지도 제시할 수 있어야 전문가라고 할 수 있을 것이다.
또한 개인간의 부동산 거래에 있어서 복잡한 법률문제가 개입되는 경우가 많다. 이해관계가 대치되는 쌍방사이에서 거래와 관련된 적절한 정보제공과 이견조정 등의 업무를 수행할 때 쌍방 모두에게 신의성실에 따른 공정한 중개의무자로서 민형사상 법률지식에 정통하여야 하며, 지역현황에 대한 철저한 분석과 개발여건, 시장의 경제지표와 정부정책 등을 분석하는 등 중장기적인 안목을 키울 수 있도록 부단히 노력하여야 할 것이다.
2014년 7월29일 공인중개사법으로 명칭이 바뀌면서 공인중개사는 과거와는 다른 지위를 갖게 되었다. 하지만 공인중개사법 위반으로 다양한 사건사고가 빈번하게 일어나는 것을 보면 아직은 전문성 부분에 대하여 의구심을 갖을 수 밖에 없다.
공인중개사법으로 변경 된지 아직 8개월이 채 안되었지만, 앞으로 공인중개사는 부동산 전문가로 거듭 태어나, 작게는 건전한 부동산거래질서를 확립하여 시민들을 위한 최상의 서비스를 제공하고, 크게는 지역 발전과 경제를 이끄는 견인차 역할을 톡톡히 할 것이라고 기대한다.
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온양신문사 기자  ionyang@hanmail.net
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